Sạc xe điện tại chung cư TP.HCM: Thông tư 31/2026/TT-BXD thay đổi những gì

Ngày 15/06/2026, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 31/2026/TT-BXD sửa đổi QCVN 04:2021/BXD (Nhà chung cư). Từ ngày 15/12/2026, khu vực sạc xe điện trong mọi chung cư — bao gồm cả các toà hiện hữu tại TP.HCM — bắt buộc phải là khoang cháy riêng, có báo cháy và chữa cháy tự động, camera giám sát 24/24 giờ, và giới hạn số điểm sạc mỗi khoang.

Với người mua VinFast lần đầu, đây là quy định quan trọng nhất trong năm. Nếu bạn đang cân nhắc VF 3, VF 5 hay VF 6 và sống ở chung cư, câu trả lời cho "tôi sẽ sạc ở đâu" sẽ thay đổi trong vòng bốn tháng tới. Bài này gom lại: văn bản nói gì, những gì chung cư cũ và mới phải làm, hôm nay bạn sạc thế nào, và checklist hỏi ban quản lý trước khi cọc xe.

Thông tư 31/2026/TT-BXD quy định gì về khu sạc xe điện

Thông tư 31/2026/TT-BXD là Sửa đổi 01:2026 của QCVN 04:2021/BXD — quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Nội dung sạc xe điện nằm trong điểm 2.10.2 của phần sửa đổi, xoay quanh nguyên tắc: khu sạc là điểm nóng cháy, phải cô lập với phần còn lại của toà nhà và phải có phương án tự chữa cháy sớm trước khi lực lượng đến hiện trường.

Bốn hạng mục bắt buộc, không phụ thuộc quy mô

• Khoang cháy riêng. Khu vực đỗ và sạc xe điện phải được ngăn với khu vực khác bằng kết cấu chịu lửa, có cửa ngăn cháy đóng tự động khi có báo động.
• Hệ thống báo cháy tự động. Cảm biến khói, nhiệt và cảm biến chuyên dụng cho cháy pin lithium, kết nối về phòng trực điều khiển của toà nhà.
• Hệ thống chữa cháy tự động. Sprinkler hoặc phương án tương đương phù hợp với đặc thù cháy pin lithium (không dập được bằng nước thường ở giai đoạn thoát nhiệt), thường kết hợp với vật liệu chống cháy lan.
• Camera giám sát 24/24 giờ. Kết nối phòng trực có người trực liên tục — không phải chỉ ghi lại, mà phải có người theo dõi để phản ứng ngay khi có bất thường.

Thông gió, thoát khói theo QCVN 06:2022/BXD

Khu sạc phải có hệ thống thông gió và thoát khói duy trì được độ cao lớp khói an toàn theo QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 của quy chuẩn này. Yêu cầu quan trọng nhất với chung cư hiện hữu: nếu khu để xe hiện tại không đủ chiều cao thông thuỷ để bố trí quạt hút và ống dẫn khói theo tiêu chuẩn, buộc phải chuyển vị trí sạc lên tầng cao hơn — không được lắp tạm.

Thứ tự ưu tiên vị trí đặt khu sạc

Sửa đổi 01:2026 quy định thứ tự ưu tiên cứng: ngoài trời → tầng trệt → tầng bán hầm → hầm 1 → các hầm sâu hơn. Chỉ khi các phương án phía trên không khả thi mới được đặt xuống hầm sâu, và mỗi bậc xuống thấp đòi hỏi điều kiện PCCC nghiêm hơn. Với chung cư mới xây, đây là ràng buộc quy hoạch từ giai đoạn thiết kế; với chung cư cũ chỉ có hầm để xe, đây là bài toán không dễ giải.

Trần số điểm sạc mỗi khoang

Chung cư mới và chung cư cũ khác nhau ra sao

Chung cư xây mới sau 15/12/2026

Phải tuân thủ đầy đủ Sửa đổi 01:2026 ngay từ hồ sơ thiết kế: bố trí khu sạc theo thứ tự ưu tiên nêu trên, tách khoang cháy, lắp báo cháy và chữa cháy tự động, camera 24/7, và tuân thủ trần điểm sạc. Trên thực tế, các dự án chung cư mới tại TP.HCM đã bắt đầu quảng cáo "có khu sạc EV" như một tiện ích — sau 15/12/2026 đây không còn là tiện ích mà là yêu cầu tối thiểu để nghiệm thu.

Chung cư đang hoạt động tại TP.HCM

Đây là phần liên quan trực tiếp đến đa số người mua VinFast. Từ 15/12/2026, ban quản trị/ban quản lý toà nhà có 6 tháng để rà soát khu vực đỗ và sạc xe điện hiện có, đối chiếu với Sửa đổi 01:2026 và lên phương án khắc phục. Hạn cuối rà soát là 15/06/2027.

• Nếu khu để xe hiện tại có khoang cháy đủ điều kiện — chỉ cần bổ sung báo cháy, chữa cháy tự động và camera trực 24/7, thời gian và chi phí ở mức chấp nhận được. Đa số chung cư hạng B/C xây sau 2020 rơi vào nhóm này.
• Nếu hầm để xe hiện tại không thể ngăn khoang cháy hoặc không đủ chiều cao thông thoáng — phải chuyển khu sạc lên tầng khác hoặc ra ngoài trời, đầu tư lại kết cấu. Nhiều chung cư cũ trước 2015 tại quận 1, quận 3, Bình Thạnh nằm ở tình huống này.
• Nếu không khắc phục kịp — ban quản lý phải giới hạn hoặc dừng hoạt động sạc trong khu hiện hữu cho đến khi đủ điều kiện. Đây không phải suy diễn — Sửa đổi 01:2026 gắn tuân thủ với an toàn cháy, và cơ quan PCCC có thẩm quyền dừng hoạt động khu vi phạm.

Hôm nay bạn sạc thế nào — bốn phương án khả thi

Cho đến ngày Sửa đổi 01:2026 áp dụng và ban quản lý chung cư hoàn thành rà soát, cư dân TP.HCM có bốn phương án — không phương án nào hoàn hảo, chọn tổ hợp phù hợp với chỗ ở và lịch chạy xe.

1. Xin lắp bộ sạc riêng tại chỗ đỗ, nếu BQL cho phép

Là phương án tiện nhất khi khả thi. Xem quy trình kỹ thuật (chọn wallbox, đi dây, đấu nối) tại bài lắp sạc VinFast tại nhà. Với chung cư, bạn cần thêm hai lớp phê duyệt: ban quản lý toà nhà (về vị trí lắp, đo điện, an toàn) và trong nhiều trường hợp cơ quan PCCC (nếu khu để xe đã có thiết kế PCCC được duyệt, cải tạo có thể phải thẩm duyệt lại).

Sau 15/12/2026, phương án này chỉ tiếp tục hợp lệ nếu chỗ đỗ nằm trong khoang cháy đã đủ điều kiện — bộ sạc riêng đặt trong khoang chung không đủ PCCC sẽ bị yêu cầu tháo dỡ khi ban quản lý rà soát.

2. Trạm sạc dùng chung do chủ đầu tư hoặc bên thứ ba lắp

Ngày càng nhiều chung cư mới tại TP.HCM ký hợp đồng với V-Green hoặc bên thứ ba để lắp trạm sạc dùng chung ngay trong hầm hoặc tầng trệt. Bạn dùng chung, trả phí theo kWh, không được miễn phí. Ưu điểm: hạ tầng do chủ đầu tư chịu trách nhiệm PCCC, cư dân không phải xin phép riêng. Nhược điểm: có thể phải xếp hàng vào giờ cao điểm và chi phí trên mỗi kWh cao hơn sạc riêng tại nhà mặt đất.

3. Sạc trạm V-Green công cộng

V-Green đã phủ 34/34 tỉnh thành và tiếp tục mở rộng — tại TP.HCM, các trạm mới mở trong trung tâm (khu lân cận Dinh Độc Lập, các chuỗi Thế Giới Di Động/Điện Máy Xanh) rút ngắn quãng đường đi sạc so với 1–2 năm trước. Cộng với chính sách miễn phí sạc đến 10/02/2029 với trần 10 lần/tháng, phương án này đủ dùng cho người chạy dưới 800 km/tháng.

4. Sạc tại cơ quan, trung tâm thương mại

Nhiều toà văn phòng hạng A và AEON/Vincom/Lotte tại TP.HCM đã bố trí ổ sạc AC hoặc trạm DC tại hầm. Nếu chỗ làm hoặc siêu thị bạn đi thường xuyên có sẵn, đây là cách gộp lịch sạc vào lịch sống — không mất thời gian dành riêng. Cần xác nhận trước về công suất và mức phí (nhiều nơi miễn phí giờ hành chính, tính phí ngoài giờ).

Bảy câu hỏi ban quản lý trước khi cọc xe

Nếu bạn chưa hỏi rõ, chưa nên đặt cọc. Đây là bảy câu tối thiểu — trả lời của ban quản lý quyết định VinFast bạn mua về sẽ vận hành thế nào trong 6–12 tháng tới.

• Toà nhà đã có phương án đáp ứng Thông tư 31/2026/TT-BXD chưa? Rà soát đến đâu, dự kiến hoàn thành khi nào?
• Khu sạc xe điện dự kiến bố trí ở đâu? Ngoài trời, tầng trệt, hay tầng hầm nào?
• Hiện tại có cho lắp bộ sạc riêng tại chỗ đỗ không? Nếu có, thủ tục xin phép ra sao — cần hồ sơ kỹ thuật, đơn vị thi công chỉ định, bảo hiểm cháy nổ riêng?
• Đo điện thế nào? Có đồng hồ phụ riêng để bạn chỉ trả tiền điện mình dùng, hay tính chung vào phí dịch vụ?
• Trạm sạc dùng chung có kế hoạch lắp không? Nếu có, do V-Green, bên thứ ba, hay chủ đầu tư đầu tư? Bao nhiêu điểm ô tô, đơn giá dự kiến bao nhiêu?
• Nếu sau 15/12/2026 không kịp cải tạo, phương án tạm là gì? Toà nhà có tổ chức trạm sạc thay thế trong bán kính đi bộ không?
• Có ràng buộc pháp lý nào từ hợp đồng mua căn hộ hoặc quy chế toà nhà không? Vài chung cư cũ có điều khoản cấm sử dụng phương tiện chạy pin — hiếm nhưng có, cần đọc kỹ hợp đồng.

Sống ở chung cư — nên chọn dòng VinFast nào?

Không có câu trả lời duy nhất, nhưng có nguyên tắc: nếu bạn phải dựa nhiều vào sạc trạm thay vì tại nhà, dòng pin nhỏ hơn thắng thế trên hai điểm — sạc đầy nhanh hơn và ít khả năng vượt trần 10 phiên miễn phí/tháng.

• Đi ≤ 800 km/tháng, phụ thuộc V-Green — VF 3 (pin 17,9 kWh) hoặc Minio Green. Nạp đầy trong khoảng 30 phút ở trạm DC, ba–bốn phiên/tháng là đủ.
• Đi 800–1.500 km/tháng, có thể sạc bổ sung tại cơ quan — VF 5 hoặc VF 6. Cân đối giữa V-Green và sạc cơ quan.
• Đi hơn 1.500 km/tháng hoặc thường chạy đường dài — cân nhắc kỹ. VF 7 trở lên (pin ≥ 75 kWh) sẽ vượt trần 10 phiên/tháng, mỗi phiên trạm dài hơn, và không đủ tiện nếu không có sạc riêng. Với nhóm này, phương án hợp lý là chờ chung cư hoàn tất Sửa đổi 01:2026 rồi mới quyết định.

Đây là logic ngược với người ở nhà mặt đất — nơi pin lớn của VF 8, VF 9 không phải vấn đề vì cắm qua đêm bù đủ. Ở chung cư, pin lớn không phải bạn: mỗi lần vào trạm là nhiều thời gian hơn cho cùng số km chạy.

Chốt: bốn việc nhớ trong bốn tháng tới

• 15/12/2026 — Thông tư 31/2026/TT-BXD có hiệu lực. Khu sạc xe điện trong chung cư bắt buộc là khoang cháy riêng, có báo cháy và chữa cháy tự động, camera 24/7.
• 15/06/2027 — hạn cuối cho chung cư hiện hữu rà soát khu sạc và lên phương án khắc phục. Trước ngày này, bạn cần biết toà mình đang ở nhóm nào.
• Hỏi ban quản lý 7 câu ở trên trước khi cọc xe. Trả lời càng cụ thể, mức độ sẵn sàng của toà nhà càng cao.
• Kết hợp V-Green + bộ sạc di động 220V dự phòng. Đây là bộ đôi vận hành ổn định cho cư dân chung cư TP.HCM trong giai đoạn chuyển tiếp, đặc biệt khi kết hợp với miễn phí sạc đến 10/02/2029.

Muốn hỏi cụ thể theo toà chung cư và dòng xe bạn đang cân nhắc — trạm V-Green gần nhất trong bán kính đi bộ, dòng nào phù hợp với lịch chạy của bạn — liên hệ VinFast D1 HCM hoặc đăng ký lái thử trước khi cọc.